Блог им. igotosochi

Москва и Сочи всё дороже и дороже. Что произошло с ценами на недвижимость в этих городах за месяц?

Продолжаю следить за тем, что происходит с ценами на недвижимость в Москве и в Сочи. Города интересны тем, что недвижимость там себя ведет вообще по-разному. В прошлый раз я смотрел январь–февраль. Изучаем, что произошло за месяц, думаем, что будет дальше.

Москва и Сочи всё дороже и дороже. Что произошло с ценами на недвижимость в этих городах за месяц?

Я живу в Москве и инвестирую с целью покупки квартиры в Сочи, о чём рассказываю в своём канале (подписывайтесь). Это ежемесячный обзор ситуации с ценами. Поехали.

Сочи (объявления)

Посмотрим сначала, какая ситуация по объявлениям (не по сделкам) в Сочи.

Москва и Сочи всё дороже и дороже. Что произошло с ценами на недвижимость в этих городах за месяц?

Данные отсюда: https://sochi.restate.ru/graph/ceny-prodazhi-kvartir/

Сочи уже готовится к летнему сезону, вторичка начала дорожать, ведь в этом году сдать её можно ещё дороже.

Сочи: февраль → март

  • Первичка: 404к → 409к (+1,2%)

  • Вторичка: 255к → 277к (+8,6%)

Москва (объявления)

А теперь в Москву, где своя атмосфера, где нет сезонности, а что есть-то?

Москва и Сочи всё дороже и дороже. Что произошло с ценами на недвижимость в этих городах за месяц?

Данные отсюда: https://msk.restate.ru/graph/ceny-prodazhi-kvartir/ 

А есть то, что недвижимость в Москве растёт и растёт в любое время года. Всё, что было недорого, скупили, дешёвого не построили (и не построят). 

Москва: февраль → март

  • Первичка: 354к → 357к (+0,8%)

  • Вторичка: 416к → 420к (+0,9%)

В Москве продажи идут достаточно бодро относительно других регионов. Продано 41% площади, не продано 43%, а по 16% площади продажи не начаты. В других регионах продано в среднем около 30–35% площади.

Москва и Сочи всё дороже и дороже. Что произошло с ценами на недвижимость в этих городах за месяц?

Данные отсюда: https://xn--80az8a.xn--d1aqf.xn--p1ai/ 

Посмотрим теперь, что по реальным сделкам, так как в объявлениях мы видим цены, которые хотят продавцы, в реальных же сделках мы видим цены, которые готовы платить покупатели.

Реальные сделки

Индекс московской недвижимости ДомКлик MREDC показывает сейчас 295к, на 7к больше февраля, это исторический максимум.

MREDC — это композитный индекс московского рынка недвижимости, рассчитываемый на основании агрегированных данных об ипотечных сделках, предоставляемых ДомКлик, и отражающий среднюю стоимость одного квадратного метра.

Москва и Сочи всё дороже и дороже. Что произошло с ценами на недвижимость в этих городах за месяц?

Данные отсюда: https://www.moex.com/ru/index/MREDC/technical/ 

По другим городам индексов ДомКлик нет.

СберИндекс показывает стоимость по реальным ценам продаж первички. Москва там считается отдельно, а Сочи только в рамках Краснодарского края. По России средняя цена 151к за метр — новый исторический максимум.

Москва и Сочи всё дороже и дороже. Что произошло с ценами на недвижимость в этих городах за месяц?

Данные отсюда: https://sberindex.ru/ru/dashboards/real_estate_deals_primary_market 

299к за метр в Москве, +6к за месяц. Обновление исторического максимума. Опережает MREDC на 4к, но надо понимать, что это данные на 1 марта. 

Цены на 19% ниже, чем цены в объявлениях. Примерно такое значение держится всё время моего наблюдения. 

По Краснодарскому краю средний ценник вырос до 174к — стало на +2к дороже.

Сравнение с другими городами

Я традиционно смотрю ещё на объявления по СПб, Краснодару и решил посмотреть Новороссийск. Цены в объявлениях на первичку и вторичку. 

Объявления

  • Москва: первичка 357к, вторичка 420к

  • Сочи: первичка 409к, вторичка 277к

  • СПб: первичка 251к, вторичка 214к

  • Новороссийск: первичка 193к, вторичка 145к

  • Краснодар: первичка 170к, вторичка 126к

Средний первоначальный взнос по ипотеке вырос до 37,2%

Средний размер первоначального взноса по ипотеке в России в феврале составил 37,2%, посчитали аналитики Домклик. Эта статистика включает только ипотечные сделки Сбербанка. 

При этом на вторичном рынке первоначальный взнос в среднем составляет 42,9%, а на первичном рынке — 29,5%.

Но оно и понятно. Брать большие суммы по текущим ставкам довольно сложно, зато можно продать гараж, автомобиль и импортный портсигар, чтобы первоначальный взнос был побольше. Ну и не стоит забывать про альтернативные сделки, они сейчас преобладают. Также в качестве причин эксперты называют изменение параметров льготных программ и ужесточение политики ЦБ в части выдачи ипотеки. Поэтому и приходится сначала подкопить (хотя особо хитрые пользуются плечом под названием «потреб»).

Давайте возвращаться в Сочи и смотреть, как там мои дела

Всего я накопил пока что около 3,2 млн с июля 2021 (данные за 1 марта), на 1 апреля должно быть почти 3,5 млн. Если считать, что квартира стоила 10 млн, теперь она стоит уже 11,74 млн. Месяц назад было 10,81! Важно отметить, что это цены в объявлениях, а в Сочи так много фейков, что реальные цены можно будет узнать только в активной фазе подбора. Ну а пока хватает на 12,53 метра! 

Москва и Сочи всё дороже и дороже. Что произошло с ценами на недвижимость в этих городах за месяц?

Синим цветом — стоимость моей сферической квартиры в сочинском вакууме, а красным — мой финансовый результат. Март — прогноз. Напомню, что цель — накопить достаточную сумму для обеспечения кэшфлоу, покрывающего ежемесячные платежи по ипотеке (±100% стоимости квартиры).

Подписывайтесь на мой телеграм-канал, в котором я рассказываю, как коплю на квартиру в Сочи, и делюсь своим опытом в инвестициях.
★4
46 комментариев
В объявлениях всегда всё дороже и дороже. Если я выставлю дырявый носок за 1млн, это тоже станет объявлением. А если выставлю его в разделе «автомобили», перекупы мне оборвут телефон))
Жёсткий Ястреб, да
avatar
igotosochi, а зачем именно ПОКУПАТЬ? Тем более по расценкам очевиднейшего пузыря.
Долгосрочно арендуйте что пожелаете, а инвестдоход с аналогичного (по цене бетона) портфеля на русфонде будет с лихвой это перекрывать даже после реинвестов части прибыли на компенс инфляции.
avatar
Жёсткий Ястреб, проблема в том, что дешевых нет.
-За такие деньги они никогда не продадут! — усмехается адепт низкой стоимости жилья.
-А за маленькую цену мне не купить, объявлений нет! — констатирует покуупатель.
avatar

А почему решил смотреть Новороссийск?

avatar
Fr00kt, да для разнообразия
avatar
igotosochi, а как сочетаются 400 тысяч — стоимость вторички в Москве и 295 тысяч — индекс ДомКлика? Ну просто понять — откуда у вас такая разница?
Просто уровень квартир, которые смотрю я на вторичке в САО — это 250-300 тысяч. Не бетон. С мебелью и ремонтом, претендующим на «въезжай и живи»
avatar
КРЫС, это очередной риэлторский говносайт, которые направлены лишь на дезинформацию покупателей и потом впаривания им барахла с премией, выдаваемой за «дисконт».
В реальности вторичка сейчас конечно и близко в нашем городе столько не стОит. Это даже не говоря о том, что её продажи оставляют желать лучшего и дальнейшая динамика при такой ставке очевидна:
ngs.ru/text/realty/2024/02/26/73261640/
avatar
Пустая как бубен аналитика и фальшивая стата. Старый фонд мертвяк конкретный, продажи только после долгих и мучительных понижений цены, в новом вторичном фонде хотелки инвеста сдуваются на глазах, особенно, реновационного. Предложение растет, редкие сделки вымывают последних с кешем. Засадили пассажиров по полной, перед спуском с горы.
avatar
UNLD, кирпичные дома и в сталинках, квартиры всегда будут цениться. Даже если отключат свет и рухнет ЖКХ.
Центральные районы города останутся в цене ещё сто лет. Дешеветь будут новостройки на окраинах и в области.
Потом ещё настроят районы малоэтажных домов. Чтобы вместить население стран Средней Азии.
UNLD,
>продажи только после мучительных понижений цены
Нет, и объясню почему. Мне надо продать квартиру, чтобы… чтобы купить квартиру! Смысл мне понижаться, если я ничего не куплю? Просто чтобы деньги потрогать руками?
avatar
Mathman, основная масса продаж без альтернативы, просто прямая продажа, после наследства, инвеста, приватизации и т.д. Я практик, а не теоретик и снижаю сам и мониторю за сотнями других объектов
avatar
UNLD, ну да, ну да. Продал прямой продажей такой счастливый наследник бабкину квартиру в Москве за 20 лямов и что? Что он дальше с этими 20лямами делает? Мойшину покупает? Нуну.
Приватизации уже давно нет, а инвест такой же: продаешь недвижку, чтобы купить недвижку.
avatar
Mathman, не знаю, ни одного москвича (нормального, коренного), который бы занимался таким. Обычно у таких людей своя обжитая недвига, дом, район, который они любят. Вы какого-то психопата нарисовали, которые переезжает из квартиры в квартиру по какому-то приколу. Если в какую недвигу и пойдет продажа бабушкиной квартиры внуком (при наличии у него своей жилплощади), так это в зарубежную недвигу.
avatar
BobbyKotick, занимался каким таким? Где, кого я нарисовал? Че ты несешь?
avatar
Mathman, какие нафиг 20??!, 1к за 10 и 2к за 12 рядом с метро и в 10м от садового кольца висят месяцами( понятно без ремонта, хотя бывает с не плохим). Выходят из недвиги и не собираются ее покупать большинство, и там только малая доля от релокантов до сих пор
avatar
UNLD, проиграл с подливой. 12млн за двушку рядом с метро в 10 минутах от садового кольца. Как там в 2018?
avatar
Mathman, открой циан и отфильтруй для верняка поставь +.05-1
avatar
UNLD, неохота бредятину проверять. Я живу в Москве и мне лучше знать. В Москве нет в 10мин от садового кольца двушек за 12 лямов.
avatar
Mathman, на нет и суда нет, раз не охота. Верь в свое, скорее всего из ЮАО, ЗАО
avatar
UNLD, двушка 40метров. 13 лямов. Не 12. 40 метров? У меня однуха была 45.

avatar
UNLD, двушка, которую мы заслужили.
avatar
UNLD, как я и думал, ты не москвич. Москвич такой бред никогда нести не будет, про двушки за 12млн.

avatar
Mathman, продолжай думать как хочешь, веря в свои хотелки и не рыночные оценки собственника, имелось в виду 10 м от садового кольца на авто, а не пешком
avatar
UNLD, чувак, ну гипотетически в субботу утром от МКАДа по Звенигородному шоссе можно до садового доехать за 10 минут.
В моем последнем скрине за 10мин только усейн болт добежит. Так там 10 мин до садового на машине.
avatar
UNLD, в общем, тебе надо либо стендап комиком выступать, либо риэлтором работать.
avatar
UNLD, все правильно, люди хотят жить в норм жилье, а не старье и муравейниках
avatar
какой-то туземун цен
avatar
как только рухнет, надо брать, а так не накопишь.
avatar
 
  • Первичка: 354к → 357к (+0,8%)

  • Вторичка: 416к → 420к (+0,9%)

Самому не смешно такие цифры показывать? Данные цифры (вторичка > первичка) были характерны для 2000-начала 2010-х годов, когда не было эскроу и прочего. В момент сдачи дома и получения ключей недвига сразу делала +20-30%. После введения эскроу, в момент получения ключей недвига становится вторичкой, и на нее сразу не распространяются программы по ипотеке и стоить дороже, чем такая квартира с первички, она не может по определению. Просто фантастический уровень вранья.
avatar
Herminius Rilla, пункт 2 особенно порадовал, кек. Я так и говорю, недвижку продают чтобы купить другую недвижку. У вас просто вариация этого закона.
avatar
Это не бетон растет пожалуй, это рубль в очередной раз рушиться. Сам сейчас со скрипом продаю в МО квартирку, за 5.5Мруб, которую покупал в 13-ом за $90к, т.е. даже в долларах убыток заметный. А ведь доллар за 10 лет подешевел из-за чудес с QE. Считать убыток в биткойнах так совсем неприятно, кажется сейчас за те-же деньги всю высотку мог-бы выкупить на 100 квартир…
avatar
alpet, так можно сказать даже про лотерею. Если бы я знал удачную комбинацию цифр вчера, то сегодня бы выиграл миллион.
Но в моменте мы не знаем, что будет через год, десять.
Нужно радоваться, что есть эта квартира, а не акции какой-нибудь фирмы, которая умерла пять лет назад.
Аполлон Культурович, наоборот. Индекс акций (с дивами) с 2013го неплохо вырос. В т.ч. и в долларах. В отличии от нашего бетона.
Хотя если к последнему прибавить ещё и арендный доход за минусом издержек, то картина уже получше.
avatar
Дмитрий, Индекс Мосбиржы вырос с 1500 до 3200. Бакс с 30 до 90 руб.
Сергей Морилов, это лишь у неадекватных.
А у адекватных он стоит сейчас 6884.
Рекомендую хотя бы азы изучить, прежде чем комменты строчить.
avatar
Дмитрий,
Сергей Морилов, я и говорю — неадекватность. Причём ещё и непрошибаемая.
Ну а так, если даже очевидное осознавать не в силах, то в реальные инвестиции тем более лезть незачем.
avatar
alpet, не, с битком не корректно, он вырос объективно.
Например с Escalade можно сравнить. В 2009 стоил 50-60 тыс долл… сейчас вроде около 100 тыс. Доллар ослаб, но не сильно.
avatar
Подмосковье вообще мрак, звонков 0, особенно в старом фонде
avatar
UNLD, и чему удивляетесь, старый фонд он только внутри кольца в спросе) Жилья много, люди выбирают, а вы хотите за неликвид хорошую цену получить, несоответствие спроса и предложения.
avatar
Herminius Rilla, главное верить и стремиться ) через несколько лет, благодаря сложному проценту, грамотной стратегии, высоким ставкам, наследству дяди миллионеру, экономии на гречке возможно мечта будет исполнена

Как вы считали цену квадрата в Краснодаре и Новороссийске?


теги блога igotosochi

....все тэги



UPDONW
Новый дизайн