SMART-LAB
Новый дизайн
Мы делаем деньги на бирже
Информация
dr-mart
Давайте обсудим как выглядит идеальный шторм для строителей
- 08 мая 2024, 11:57
- |
- Тимофей Мартынов
Строители продают форварды на квартиры.
Деньги за форвард идут в условный Сбер.
Строитель берет кредит у Сбера и на этот кредит строит.
По мере достройки маржа с форварда перечисляется строителю😊
Высокая инфляция и высокие ставки по логике должны создавать негативные условия (но еще не шторм):
Форвард ты уже продал, а себестоимость и расходы продолжают расти по мере того, как объект достраивается.
Маржа сокращается.
Объем «спотовой» выручки например у Самолета всего 3%.
Если спрос на недвижку обрушится (например отмена льготных программ), как минимум в течение 12 месяцев строитель продержится на плаву за счет достройки объектов и исполнения форвардов. Соответственно если провал продаж у строителя случится например в 2024 году, то это найдет свое основное отражение только в результатах 2025 года.
Но когда обрушится спрос?
Что же есть идеальный шторм?
Как раз когда спрос на новые квартиры пропадает.
Но за последние годы мы привыкли, что спрос не способны обрушить даже такие факторы как:
📉пандемия
📉СВО и мобилизация
📉более чем двукратный рост процентных ставок
В 1-м квартале несмотря на падение доли продаж с ипотекой, у мейджоров все равно идет рост продаж год к году.
Так что же должно произойти, чтобы спрос на новые квартиры упал, если всё уже произошло, но ничто не смогло убить рынок?
Деньги за форвард идут в условный Сбер.
Строитель берет кредит у Сбера и на этот кредит строит.
По мере достройки маржа с форварда перечисляется строителю😊
Высокая инфляция и высокие ставки по логике должны создавать негативные условия (но еще не шторм):
Форвард ты уже продал, а себестоимость и расходы продолжают расти по мере того, как объект достраивается.
Маржа сокращается.
Объем «спотовой» выручки например у Самолета всего 3%.
Если спрос на недвижку обрушится (например отмена льготных программ), как минимум в течение 12 месяцев строитель продержится на плаву за счет достройки объектов и исполнения форвардов. Соответственно если провал продаж у строителя случится например в 2024 году, то это найдет свое основное отражение только в результатах 2025 года.
Но когда обрушится спрос?
Что же есть идеальный шторм?
Как раз когда спрос на новые квартиры пропадает.
Но за последние годы мы привыкли, что спрос не способны обрушить даже такие факторы как:
📉пандемия
📉СВО и мобилизация
📉более чем двукратный рост процентных ставок
В 1-м квартале несмотря на падение доли продаж с ипотекой, у мейджоров все равно идет рост продаж год к году.
Так что же должно произойти, чтобы спрос на новые квартиры упал, если всё уже произошло, но ничто не смогло убить рынок?
теги блога Тимофей Мартынов
- FAQ
- forex
- IMOEX
- IPO
- NYSE
- QE
- S&P500
- S&P500 фьючерс
- smart-lab
- smartlabonline
- tradingview
- акции
- алготрейдинг
- антикризис
- банки
- бизнес
- брокеры
- вебинар
- видео
- вопрос
- встреча smart-lab
- ВТБ
- Газпром
- Греция
- дивиденды
- доллар рубль
- ЕЦБ
- золото
- инвестиции
- Индекс МБ
- Инфляция
- Китай
- книга
- Книги
- комментарий
- комментарий по рынку
- конференция смартлаба
- конференция трейдеров
- кризис
- криптовалюта
- Лукойл
- ЛЧИ
- Магнит
- ММВБ
- мобильный пост
- мозговик
- Московская биржа
- недвижимость
- Нефть
- нищетрейдинг
- Новости
- обзор рынка
- облигации
- объявление
- опрос
- опционная конференция
- опционы
- отчетность
- отчеты МСФО
- Причины падения акций
- прогноз
- психология
- Путин
- работа над ошибками
- рассылка
- реакция рынка
- рецензия
- рецензия на книгу
- роснефть
- Россия
- рубль
- Русагро
- рынок
- санкции
- Сбербанк
- смартлаб
- смартлаб конкурс
- смартлаб премиум
- статистика
- стратегия
- страшилка
- сша
- технический анализ
- Тимофей Мартынов
- торговые роботы
- трейдинг
- Украина
- Уоррен Баффет
- уровень
- философия
- форекс
- ФРС
- фундаментальный анализ
- фьючерс mix
- фьючерс на индекс РТС
- фьючерс ртс
- экономика
- экономика США
- Яндекс
Спрос на квартиры может снизить альтернатива — частные или малоэтажные домовладения. Одним из факторов смещения внимания в сторону частных или малоэтажных (таунхаусы) домов выступает как ни странно электрификация транспорта, при выборе недвижимости в США (читал статью в англоязычном издании, сейчас ссылку не найду) люди уже начинают задумываться, где заряжать свои повозки.
Вот интересно если ставка рефинансирования станет 60%, а з/п будет стагнировать
Не зарекайтесь
любой загородный дом будет дороже квартиры, а учитывая что все равно залезать в ипотеку то дешевле вляпываться в квартиру.
Строители, как и любой масштабированный бизнес, типа крупной оптовой торговли той же, работают по принципу пирамиды.
Пока есть возможность рефинансирования — бизнес живёт.
Нет — умирает.
Текущие обязательства заложены а текущие ресурсы проедены.
Кассовый разрыв = смерть
+Примерно 3% в год чистый доход от сдачи в аренду, за 10 лет это 30%.
Среднеброд, тем более что растут как раз затраты, в том числе и на содержание...
Выгоднее покупать акции качественных дивидендных компаний, которые будут расти кратно...
Так что не всё так однозначно, как говорится :-)
и, таки не отобрали, а выкупили по фикс цене. а бумага, хоть и девальвируемая и не привязанная, но в нее до сих пор рады завернуть где угодно что угодно)
бумага хорошая когда её хватает. а если твоя зарплата растёт в разы медленнее чем аренда и жратва то гордиться этой зеленью можно как пионерским галстуком. жрать то всё равно хочется :)
трабла с валютой с чужой валютой в том что в любой момент либо свои скажут что это плохо, либо эмитент скажет что все бумажки за бугром — левые, а правильные только в границах страны.
А по жизни я больше переживаю чтобы меня на тротуаре грузовик не размазал, чем за деньги. Сгорят в инфляции — напечатают новые :)
Ютрейд
Московский фондовый центр
Энергокапитал
Элтра
QFB
и из последних печально известный Универ Капитал, все уже забыли, как народ высадили из позиций на самом дне?
Я вам пишу, почему люди приобретают бетон и не верят в акции, облигации и деривативы, а мне в ответ: покупайте золото, почему вас беспокоит обнуление. Людей в целом беспокоит обнуление, таков опыт. Если я предложу людям старшего поколения продать квартиры и переложиться в облигации и акции, они покрутят пальцем у виска и будут правы. Поэтому в России спрос на бетон был, есть и будет есть при любых ставках.
Или то, как сейчас просела недвига в приграничных обстреливаемых городах РФ.
А вот адекватные акции, несмотря на волатильность, представляют собой хорошо прогнозируемый и куда более рентабельный бизнес. Достаточно открыть отчеты и дать себе труд потратить лишь пару часов на эмитента и уже понятен его сентимент и прогнозная динамика прибылей. Затем покупка одной кнопкой мыши. Причем на любую сумму, хоть пару тыс.рублей. И столь же элементарны перекладки. При этом нулевые налоги на владение и полное отсутствие издержек содержания.
Ничем подобным бетон похвастаться не может по-определению. Это инвестиция для самых неискушенных. Да, таковых большинство среди обывателей, но это не значит что надо не подниматься над их уровнем.
Посмотрите структуру владения богатых людей из таблички шапки моего профиля. Там наглядно показано почему богатые богатеют всегда стремительнее бедных.
Про риски брокера — тоже мимо. По многим причинам. Но если настаиваете — просто идите к госам, чем снимете и эти свои страхи.
Ну а жилая недвига как была по доходности не конкурентом фонде — так и осталась. А уж порог входа, сложность/отсутствие в ней диверсификаций и оперативной ликвидности — ставит на ней крест особенно для любого начинающего.
Причём всё это вещи очевиднейшие. С которыми даже как-то нелепо спорить, а уж тем более на профильном инвестресурсе.
Серьёзно? Статистика спроса на недвижимость и сделок с ней говорит об обратном: граждане как парковали, так и продолжают парковать свободные средства в бетоне, по сравнению с объёмом (рынка) которого фондовый рынок — это слёзы крокодила в пруду.
То что лично вы считаете покупку квартиры более привлекательной, чем доли высокорентабельного завода — лишь ваши, такие же личные, фобии.
Предпринимателю они малоинтересны, уж извините. Ибо мы кое-что понимаем про соотношение доходность/риск и поэтому ВСЕГДА выбираем тот актив, где оно очевидно выше. А мнение обывателей о фонде всегда было одно — «этофсёказино». И при этом «инвестируют» в… наличный инфлирующий доллар.
Шах и мат, какгрицца! Кесарю — кесарево. Слесарю — слесарево.
Причём оно и к лучшему, скажу вам по-секрету. Иначе не видать нам вкуснейших активов по цене четырёх их прибылей 😉
Рухнет недвижка как в сша в 2008. Может в 2029-30 годах. Хотя там в тумане что с рф может быть
Матвей, … а дивиденды по качественным дививдендным компаниям купленным на начале СВО и мобилизации будут больше их нынешней стоимости...
Впрочем, так уже было, если смотреть на предыдущие кризисы...
Матвей,
1. В костре инфляции могут сгореть другие долги. Например, банка перед ипотечниками. Те что на эскроу счетах лежат.
Интересно же получается, при ставках 16%. С одной стороны, полная сумма вязтая под ипотеку, лежит без процентов на счете эскроу. Банк ведь может иметь с этих денег свой процент, скажем 16%, да? С другой стороны, ипотечники вместе с субсидиями государства платят банку, еще 16%. Не забудем, что банк выдает застройщику проектное финансирование в виде кредитов, опять под процент.
Может ли банк при текущей ставке иметь со всего оборота 30% годовых? А теперь вспомним, что власти ввели мораторий на неустойки для строителей. Т.е. если стройку случайно задержат на год, то банк получит 30% прибыли от всех выданныз ипотек, еще на год — еще 30%. Даже без гиперинфляции, банки в плюсах.
2. Вспоминаем 90е, когда люди закрывали долги "«с одной зарплаты». Там ведь окно возможностей просуществовало не долго. Власти пересчитали сумму долга с учетом инфляции. Но это тогда, там государство развалилось, руки не сразу дошли. Если уже был прецендент увеличения долгов на величину инфляции, то могут и успеть при повторении ситуации — быстрее увеличить, чем успеют расчитаться.
Это наоборот поддержало спрос на новостройки, вот когда ставки пойдут вниз — спрос сместится на вторичку(а вторичка это не бабушатники, а квартиры «инвесторов»), когда кончатся стимулы пандемийные (льготка) — спрос тоже сместиться на вторичку. Когда кончатся СВО и мобилизация — зарплаты у военных упадут. Так что Вы перепутали голову и хвост)
возможно вы правы
Доходы резко сократятся.
И если новых расходов не случится, то может возникнуть связь — падение экономики = девальвация рубля = обесценивание долгов ипотечников.
люди даже не видят очевидных фактов: недвига не росла в цене с 2009 по 2017 год! Т.е. инвесторы откровенно теряли деньги, ведь вклад спокойно давал 8-12%
поэтому, идеальный шторм, да и вообще позитивные перемены будут со сменой поколений. а пока фин.грамотность на дне
Но строители просто переориентируются на другие сегменты- та же инфраструктура и туризм- огромный спрос
НетЪ…
Пандемия создала огромнейший спрос на загородное жилье, просто сумашедший спрос.
Те кто занимался строительством загородных домов катались в шоколаде. Дома расходились как горячие пирожки. Более того они понакупали еще больше новых участков под дальнейшее строительство задрав и на них цены, и понастроили на вырученное тучу новых коробок.
В данный момент предложение просто огромное, спрос пока поддерживается еботекой, но и он резко упал — нажрались.
Бабки застряли в коробках, дальнейшее строительство встало из-за высоких цен на стройматериалы. Доходы не поспевают за ценами.
Рынок перегрет, но пока спрос еще есть.
Обвала как такового думаю не будет, а вот стагнация будет 100%.
Потом начнется плавное снижение цен.
Обвал может быть если изменят законодательство в части облажения 2/3 разницы между ставкой ЦБ и % по ипотеке, тогда многие набравшие кредиты просто попадут на хорошие бабки.
т.е. это не относиться к кредитным организациям (банкам). А закон об экономии о процентах как я понял ввели для предотвращения серых схем «кредитования» когда аффилированные юридические лица «кредитуют» сами себя. Поправьте если я не прав. Поэтому обычные смертные горе ипотечники, на долю которых выпадает и так немалая ноша могут выдыхать, т.к. к ним это не относиться
Это 330 тыс и 170 тыс долларов соответственно. Упала в 2 раза в баксах. В рублях да выросла на 50%, но этого мало
Сейчас в элитном месте в центре смог бы купить. Сейчас какие-то все близорукие в рублях считают. Наш рубль до 2030 еще ожидают сюрпризы. Чудес не бывает (население оплатит весь этот бардак с сво и т.д.)
Мой господин, можете смело ориентироваться по нижней границе ценника на циане. Это и есть текущий актуальный рынок. Если есть сомнения, открываете статистику домклик и смотрите фактическую цену сделки. Я за последние 1,5 года реализовал через циан три инвестиционные квартиры в Москве и МО. Ни по одной из них не снизил ценник ни на рубль, т.к. выставлял по низу рынка. Скорость реализации от даты размещения объявления до получения денег на счет от 7 дней до 2 месяцев. Но про запросы продавцов на циан Вы верно подметили. В среднем большинство продавцов некорректно оценивают свои объекты естественно в большую сторону.
P.s. Но есть один очень важный момент. Я то честно плачу налоги. А вот огромное кол-во собственников ведь сильно занижают цену для снижения налогооблагаемой базы. Если бы в статистику попадали полные суммы по вторичке, то боюсь вся разница с первичкой испариться![]()
1) Практически каждый хочет улучшить свои условия жизни.
2) Большинство кто имеет средства улучшает условия поддерживая спрос.
3) Если денег много, то часть всегда хранят в бетоне, так как это хэдж. И хранить проще чем золото.
4) Инфляция, сгорающий долг, возможность рефинансирования — причина брать в длинную ипотеку.
5) Деньги внутри страны варятся в котле. А сейчас ещё и прирастают по 15% годовых. Формируя отложенный спрос.
Итого: Спрос точно есть и даже можно предположить, что копится.
Теперь прикинем что может его обрушить.
1) Отсутствие номинальных денег у населения. А у нас ВВП растёт, м2 растёт, бюджетные расходы и доходы растут. Т.е. всё хорошо.
Итого: Покупать будут. Даже если цена снизится — от этого могут только увеличится объёмы продаж метров в моменте. Так, что застройщики выживут.
Что будет финалом? Я думаю пример Китая. Условия, когда рынок насытился недвижимостью. Она начнёт дешеветь в валюте. Её перестанут покупать как хэдж инструмент. Или появятся другие альтернативы.
Ну или у населения должны кончиться номинальные деньги в борьбе с инфляцией, чего пока не наблюдается.
не стыковка в том жирные депозиты у тех, кому масс недвига не нужна совсем, а кому нужна — у них депозит на фоне цены недвижимости не существенен.
smart-lab.ru/blog/news/1015974.php
А при инфляции, какая есть и какая ожидается, подорожают все ликвидные новостройки и значительно.
В противном случае государство будет спасать крупных застройщиков. Ведь иначе тонущий застрой потащит за собой смежников, покупатели не дождутся квартир, рикошетом ударит по банкам итд
государство все излишки жилья выкупило...
кстати в стоимости жилья больше половины это налоги… поэтому государство может уполовинить цену за счет налоговых льгот… без ущерба застройщикам
в самой москве самая низкая цена была за трешки в марьино 65к руб квадрат... Государство готово поддержать рынок жилищного строительства — Российская газета (rg.ru)
в самой москве самая низкая цена была за трешки в марьино 65к руб квадрат... Государство готово поддержать рынок жилищного строительства — Российская газета (rg.ru)
ну и надо понимать что сам кризис 2008г был очень коротким
ps
там жилье в основном за выслугу военным — причем тут аижк? аижк тогда решало в основном проблемы банков, поддерживая ипотеку.
www.kommersant.ru/doc/1053035
Все рухнет тогда, когда будет точно определен «козел отпущения».
У строителей есть жирок от бурного роста прежних лет. Но не на долго, на год, максимум-два. У банков нет такой возможности. Для них даже если случиться простой на месяц, не говоря уже про квартал, им тут же приснятся гайки.
Как говорил один строитель: я могу до полугода строить без прибыли и себе в убыток. Но лишь потому, что я рассчитал момент, когда я все покрою с лихвой. Так и строим, надеждами в завтрашний день.
Банкир может такое сказать? Да он на таких транквилизаторах сидит, что стоит забыть сбегать в аптеку, как ему тут же надо будет вызывать неотложку. Кассовый разрыв должен случится или у Сбера, или у ВТБ, или в Россельхоз банке. Тогда и произойдет «эффект домино».
вон комментарии сверху почитай
Господдержку просто так запустили, ага. Потому что государству делать больше нечего.
И ипотека 0.1% на весь срок от хорошей жизни, значит, была. Потому что спрос был конский, ага. Причём сначала пробовали в виде разовых акций на n квартир или строго определенные лоты делать, но потом, заколебавшись продлевать, сделали постоянно действующей, пока ЦБ не вмешался.
Эффект мы увидим в лучшем случае к концу года. Рост ставок пока не виляет на первичку, она на господдержке. А вторичка давно сдохла.
Так что достаточно просто льготы отключить. И да, нужные застрои не посыпятся, им просто раздадут господряды на реновацию и восстановление регионов. Часть людей переключат на строительство инфраструктуры.