Евгения Идиатуллина, зарабатывать на льготной ипотеке можно было  когда она была по 6%, а квартиры были стоили в 2-3 раза ниже чем сейчас, тогда как сейчас льготная ипотека 16% квартиры улетели в космос, а ипотеку приходится брать на 20-30 лет в итоге переплата 3-5 стоимости квартиры! сейчас можно брать ипотеку только если ее срок не более 10 лет, все что больше становится бессмысленно из -за дикой переплаты и остается надеяться на обвал рубля или инфляции из-за чего будет кратный рост з/п

Вопрос к знатокам. Поговаривают что ай ти иптеку могут свернуть. Если так- возникает идея- не купить ли по ай тишной ипотеке,  что бы зафиксировать спред между стоимостью ипотеки и инфляцией. Думаю- имеет ли это смысл на горизонте 5 лет
+ В случае инфляции длительной и высокой выигрыш
— цены уже высокие довольно (относительно покупательной способности).  И есть спред существенные между первичкой и вторичной из за льготных программ.  Ну и для покупки за налик мне выгодней были бы апартаменты.
— Готов взять объект недорогой-  а на первичке это или апартаменты (не подходят под программу) либо дальние би-би-бип с домами в поле, без инфраструктуры и  главное -с длительным временем добивания до работы и до центра.  Не знаю будут они также расти хорошо как рос квадратным метр в прошлые годы.  И в цело
м не уверен что готов долгосрочно оставаться в СПБ- люди хорошие, культурный досуг замечателен, но погода так себе. Поэтому рассматриваю варианты что бы можно было и сдавать и продать.

Позиционирует себя как мага профи и владелец объектов недвижимости. С 19 когда твердит что недвижимость дорогая и не надо покупать.
Хотя смотрю-куча людей далеких от финансов зашло в ипотку льготную в 20том. Получили уже удвоение стоимости недвижки (отчасти бумажная т к образовался спред в 40% между первичкой и вторичкой). Но в любом случае, если не нужно для жизни могут сдать- аренда покроет платеж по ипотеки при минимальном взносе.+ ещё останется. И кредит будет сгорать потихоньку- у них он под 5.5-6%, при существенно более высокой инфляции и ключевой. Плохо?
Попался ролик его.  Аж пригорело. Вначале показывает график цены недвижимости в золоте- подобрал актив для красивой картинки.
А потом рассказывает а вот вы могли купить не квартиру пика, а акцию его в и она выросла в 2.5 раза. И вообще я продал квартиру вначале доллар, после начала СВО продал, купил упавшие акции и теперь в шоколаде.
Интересно как человек угадайку пытается превратить как формулу успеха. 
Выбрать на обум акцию  показав рост- ну дак так можно и обувь России  выбрать.

ищу жильё. для себя. Смотрю объявления. Во например
«ARTSTUDIO Moskovsky, (3*) предлагаются в аренду дизайнерские апартаменты категории STUDIO/СТУДИЯ, площадью 24 кв м (26).

Стоимость аренды в месяц от 48 000 рублей + КУ 10 000 рублей. Одна влажная уборка в месяц в подарок!
»
При этом студию в отличном состоянии рядом можно взять за 30. Кто такое арендует- не понимаю.

Несколько предложений от застройщиков для инвестиции в подобные объекты. Причём заявляют о гарантированом доходе. У кого то на год после сдачи фиксирована ставка. А дальше как сдадут- их комиссия за управление в 20% (дороговато)
Кто то заявляет о возможности договор с ними аж на 15 лет. Правда индексация только с 6 года и то- на 5% в год (что вероятно ниже инфляции+ за первые пять лет она пропущена).

Я сам раздумываю — выйти ли из объекта ипотечного взятого год назад. Или войти в недвижку в другом городе (где сейчас живу снимая).Решил посмотреть исторические данные. По ним (СПБ брал)выходит среднее геометрическое от прирост цены 6%. При этом средняя (официальная) инфляция 7. то есть худо бедно рост цен на длинном горизонте с инфляцией бьётся. Это среднее значение на длинном горизонте. На коротком цена может и немного падать и стоять несколько лет (что мы видели после 15 года) и бурно расти (20-21).В таком случае доходность в условные 5% не является плохой. Посмотрите на доходность офз с индексацией тела по ИПЦ-2.5 % дают сверх этой официальной инфляции. Есть ли пузырь? Суммарно если посчитать за период весь- уже не кажется что какой то пузырь огромный. Может падать сейчас из за снижения доходов населения? может. А может ли расти из за инфляции? тоже может. Мы не знаем ситуацию в макро и какую ДКП будет вынужден вести ЦБ. Задумываюсь -а с ипотечным плечом интересно ли? Посмотрел инфляцию которую на горизонте 18 лет (самый длинней ликвидный выпуск) закладывает рынок. Смотрю как разницу между облигами с постоянным и переменным купоном. Выходит 7%. Меньше чем ожидал я психологически. опрос по макро цб на ближайшие 3 года даже более оптимистичен. но ладно.

Предлагают до 12%. Говорят очень надёжно. Мол недвижимость -консервативная и защитная сфера. Говорю -я опираюсь не на слова эмитента, а на данные рейтинговых агентств. манагер- у нас высокий рейтинг, BB. Я -это довольно таки средний рейтинг. ВДО. манеджер заявляет- а высокие рейтинги только у менждунарноных крупных компаний. Мы не строим в Мск и в СПБ. якобы на основе этого рейтинги и выдают. 

В любом случае 12% для BB  это очень мало. на рынке воз и маленькая тележка эмитентов с доходностью 20+.  До 30%
а 12 это доходность очень лучших корпоратов.   и не сильно выше  доходности ОФЗ (=инструмента с эталонной доходностью в рублях)

Но самое интересное другое- то что она продвигала это платформа «Талан-Инвест».  надёжность талана как застройщика к надёжности инвестиций на ней отношений не имеет -там и они могут занимать и любые другие организации строительного сектора. это краудфандинговая платформа.  И за долги тех кто там средства привлекает они, конечно, не отвечают. Получили свой процент и пошли дальше.

то есть по сути мне под видом надёжной консервативной инвестиции пытались втюхать крайне агрессивную и рискованную.  огромный дислайк.

p.s. Когда  то смотрел их предложения  по инвестициям-были у них по сути займы под ставку на пару процентов выше чем их облиги дают (но с потерей ликвидности), были варианты инвестиции в конкретный объект который становиться залогом. 

Пермский Край 🚀

Средняя стоимость м², вторичка 66 102 ₽ к цене -1 550 ₽

Средняя стоимость м², новостройки

108 900 ₽  к цене +3 737 ₽

Дисконт в 1.6 раз

В Питере вторника

192 616 ₽
к цене  -9 169 ₽

Первичка  240 072 ₽
+10 072 ₽

Дисконт 1.2

На январь 20 было  

по Питеру 135826/122016=1.13 раза

По Перми

66768 /47544 =1,40434124179707

Разница очевидно из за льготной ипотеки. Но ей не исчерпывается. Падение второчи очевидно из за  негативного экономического прогноза населения и снижение потребления (тем более такого большого). А первичка видимо растёт на росте затрат застройщиков.

Но:
1. при падение ключевой ставки разница между льготной ипотекой и обычной будет падать. И уже не окупать в 1.6 раз. Сейчас домклик мне показывает проценты 10.5/6.7%. Предпочитают брать первичку- это понятно.

2. Время. Либо у нас стагнация идёт надолго- тогда и спрос  и на первичку упадёт, снижение спроса-> меньше новых строек-> снижение предложение через 2-3 года и гармонизация рынка.
Или в себя приходим быстрей. Стоимость оборачиваемости денег увеличивается, рост инфляция, падение гос облигаций с ростом доходности и на росте экономической активности рост недвижки

Источники: sberindex.ru/ru
opendata.domclick.ru/offers/table/permskiy-kray/last-30-days/